Huis verkopen bij echtscheiding
Het komt met regelmaat voor dat ik de vraag krijg hoe het zit met het huis als je gaat scheiden. Daar is geen pasklaar antwoord op. Het is afhankelijk van je persoonlijke situatie. Wat voor alle stellen in een echtscheiding hetzelfde blijkt, is dat de communicatie van de makelaar tijdens de verkoop een belangrijke rol speelt...
Wat voor alle stellen in een echtscheiding hetzelfde blijkt, is dat de communicatie van de makelaar tijdens de verkoop een belangrijke rol speelt.
Transparantie naar beide verkopers toe, eerlijkheid en respect zijn hierbij kernwoorden. Nu zul je denken: dat is altijd toch zo? Ja natuurlijk!
Echter bij stellen die een echtscheidingssituatie zitten is er veel stress, verdriet, soms veel boosheid en argwaan naar elkaar toe en helaas komt het ook voor dat ex-partners niet meer in gesprek zijn met elkaar.
Soms is de samenleving als gezin al veranderd; de ene week vader in huis, de andere week moeder. Wie maakt dan nog goed schoon? Wie ruimt de was op? In enkele gevallen werkt dit heel goed, in veel gevallen is het toch echt behelpen. Het komt daardoor voor dat er geen motivatie is om de woning verkoopklaar te maken. Niet onbegrijpelijk, want dat vraagt soms wel wat van beide ex-partners. Wel iets om het samen over te hebben. De liefde is uit het huis, dat zie je en voel je.
Als makelaar de taak om de verkoop zo soepel mogelijk te laten verlopen en goed om te gaan met beide ex-partners.
Hoe wij dat doen bij House to Sell?
~ Wij zullen altijd de kennismaking doen met beide eigenaren tegelijk zodat er geen wantrouwen ontstaat bij de partner die er niet bij zou zijn.
~ Wij maken een app-groep aan met beide ex-partners zodat alle berichten gelijktijdig inzichtelijk zijn.
~ We nemen geen beslissingen op basis van één reactie, altijd stemmen beide verkopers in (of niet) met een voorstel of een geboden prijs.
~ Wij staan zonder oordeel in de samenwerking en blijven focussen op het beste resultaat.
Ga je binnenkort scheiden of ben je net gescheiden? En vraag je jezelf af of je het huis het beste kan verkopen voor of na de scheiding? Dan is het belangrijk om even te weten waar je op moet letten.
Verkoop huis na scheiding
Ben jij gehuwd zonder huwelijkse voorwaarden, dan is de woning van jullie samen. Dan deel je opbrengsten bij de verkoop huis na scheiding.
Heb jij een geregistreerd partnerschap of ben jij gehuwd met huwelijkse voorwaarden? Dan is het huis van jullie samen als het huis door jullie samen óf door 1 van jullie gekocht is tijdens jullie huwelijk/geregistreerd partnerschap. De opbrengsten wanneer er gekozen is om na scheiding huis te verkopen zijn dan ook voor beide partners.
Als jij het huis alleen hebt gekocht vóórdat je geregistreerd partner werd of vóórdat je ging trouwen onder huwelijkse voorwaarden, dan is het huis alleen van jou. Dit betekent dat de opbrengsten of schulden van de verkoop van het huis na de scheiding voor jou zijn.
Van wie is het huis bij ongehuwden?
Ben je uit elkaar gegaan zonder te trouwen? Dan kan het zijn dat jullie in de koopovereenkomst een verdelingsbeding hebben opgenomen.
In de verdelingsbeding wordt geregeld wat er gebeurt met de woning nadat het huis na de scheiding verkocht wordt. Het kan ook zijn dat je bij de notaris een samenlevingsovereenkomst hebt opgesteld en dat soort afspraken daarin hebt afgesproken.
Vind je het lastig om alles uit te zoeken rondom de verkoop van je huis na de scheiding? Dan kan een mediator of echtscheidingsadvocaat je hier uitstekend mee helpen, zonder dat dit je gelijk veel geld hoeft te kosten.
Taxeren bij verkoop huis na scheiding
Ben je er samen uit wie mag blijven in de woning en de ander dus uitkoopt (of twijfel je of eerst moet scheiden of eerst het huis moet verkopen), dan is het eerst belangrijk om de waarde van de woning vast te laten stellen. Een erkend taxateur kan dit doen. Zorg altijd dat je samen de taxateurs uitzoekt en ook samen aanwezig bent bij de opname. Stel ook alle vragen die je wilt aan de taxateur over hoe hij aan de waarde komt en waar hij/zij op let. Wij helpen veel mensen met echtscheidings taxaties en weten uit ervaring dat dit ‘samen doen’ en samen aanwezig zijn bij een taxatie opname een fijner gevoel achterlaat bij de scheiding.
Is uitkopen mogelijk?
Bij een scheiding zijn er voor de huisvesting van de partners 3 opties:
- Partner A verlaat de echtelijke woning en wordt uitgekocht door partner B
- Partner B verlaat de echtelijke woning en wordt uitgekocht door partner A
- Beide partners verlaten de echtelijke woning en de woning wordt verkocht
Ben je samen tot overeenstemming gekomen wie zijn deel van het huis verkoopt na de scheiding en voor welk bedrag, dan is het tijd om te kijken of dit financieel haalbaar is. Met andere woorden: gaat de bank hier aan mee werken?
Het is namelijk echt belangrijk om te weten dat uitkopen bij echtscheiding niet altijd lukt. Is een woning in de afgelopen 10 jaar gekocht, dan wordt de hypotheek meestal volledig gedragen door 2 inkomens. Het wordt dan vaak al lastiger om de woning aan te blijven houden bij een scheiding.
Is er 1 hoofdkostwinner en is er besloten dat die in de woning blijft, dan is vaak nóg de vraag of het lukt om de woning aan te houden. Na een bezoek aan de hypotheekadviseur blijkt vaak dat uitkopen, ondanks het feit dat de uitkopende partner denkt het makkelijk te kunnen betalen, niet mogelijk is.
Dat komt hierdoor:
Stel, iemand heeft met zijn partner 10 jaar geleden een woning gekocht voor €200.000 en diezelfde woning is nu €400.000,- waard. Zij gaan scheiden en de vrouw wilt haar gedeelte van het huis verkopen na de scheiding en de man wilt de vrouw uitkopen.
Dit betekent dat de vrouw € 100.000,- moet gaan ontvangen en de man de hypotheek met dit bedrag moet verhogen. Maar als zij de hun huidige hypotheek aflossingsvrij is, (wat 10 jaar geleden bijna iedereen deed), dan moet er € 100.000,- van die 200.000 worden omgezet in een annuïteitenhypotheek.
De man verwerft door het uitkopen van de vrouw namelijk een halve woning en voor dit deel geldt het nieuwe hypotheekrecht.
De hypotheek gaat dan van € 200.000 aflossingsvrij naar € 200.000,- annuïtair en € 100.000,- aflossingsvrij. De maandelijkse hypotheeklasten zouden voor de man hiermee flink omhoog gaan.
Ons advies zou daarom altijd zijn om direct in gesprek te gaan met een onafhankelijk hypotheekadviseur. Dus niet direct je eigen bank, maar echt bij een onafhankelijk adviseur welke op basis van jouw financiële situatie kan ‘shoppen’ bij andere banken.
Het kan zijn dat een bank vindt dat de achterblijvende partner niet liquide genoeg is om de hypotheek in zijn eentje te kunnen dragen. Voorkom verrassingen en schakel tijdig een goede hypotheekadviseur in.
Betaling van de hypotheek bij scheiding
Als jullie samen eigenaar van de woning zijn, dan ben je ook samen hoofdelijk aansprakelijk voor het (door blijven) betalen van de maandelijkse hypotheek.
Gaat één van jullie elders wonen, dan heeft die vaak nog 2 jaar recht op hypotheekrenteaftrek voor jullie echtelijke woning. Ook als hij/zij al een ander huis heeft gekocht. In veel gevallen kan de rente die dan betaald wordt (door de ex die er niet meer woont) + het bedrag van het eigenwoningforfait worden opgegeven als partneralimentatie.
Let nog wel even op: de hoogte van het de rente die je fiscaal mag aftrekken van de echtelijke woning waar je niet meer woont is afhankelijk van het aandeel in het eigendom van de woning en in de eigenwoningschuld.
Er komt wellicht veel informatie op je af nu. We ontzorgen je van harte en helpen je graag bij de aan- of verkoop van je huis als je zover bent!
